“Finding your own Paradise”

มั่นใจว่า หลายๆคนอาจจะผ่านเหตุการณ์แบบนี้มาก่อน สนใจอยากจะซื้อคอนโด ขับรถผ่านเห็นป้ายราคา ขับเข้าไปดู ก็มีแค่ออฟฟิศสำนักงานขาย ตัวตึกคอนโดก็ไม่มีให้เห็น ราคาก็ถูกมาก แต่นึกภาพคอนโดไม่ออก ก็เลยเปลี่ยนใจไม่ซื้อ กลับมาดูอีกครั้ง มีเพิ่มเติมมาแค่ห้องตัวอย่างกับไซส์ก่อสร้างแต่ไม่มีอะไรเกิดขึ้น แต่เอ๊ะ!! ทำไมราคามันกระโดดไปแบบนั้น ในบทความนี้ เราจะมาคุยเรื่องนี้กันครับ

ช่วงระยะเวลาการซื้อห้องชุดของคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกันส่งผลต่อราคาห้องครับ ยิ่งทุกอย่างใกล้เสร็จ หรือหมายถึงคอนโดมิเนียมนั้นๆ ใกล้จะพร้อมเข้าอยู่ ราคายิ่งขึ้นสูงมาก บางครั้งอาจจะสูงไปถึง 50% หรือมากกว่านั้น

โดยที่ราคาสูงนี้ไม่ได้หมายถึงเรื่องวิวทิวทัศน์หรือตำแหน่งของชั้นที่อยู่สูงเพียงอย่างเดียว แต่สาเหตุหลักเป็นเพราะกระบวนการสร้างที่ใกล้ความสมบูรณ์ของทางโครงการ ซึ่งถ้าคอนโดเสร็จพร้อมเข้าอยู่ราคาก็จะราคาแพงขึ้นไปเลย ซึ่งในทางกลับกันนั้นก็แปลได้ว่าช่วงแรกจะราคาถูกกว่านี้ ถูกต้องครับ ถูกแบบถูกกว่ามากด้วย ซึ่งถ้าหากเราคำนึงถึงด้านของราคาที่ถูกกว่า การซื้อในช่วงแรก ดีกว่าเป็นไหน ๆ
โดยวันนี้เราเลยจะมาพูดถึง “ช่วงเวลาการซื้อคอนโด” โดยเราได้จำแนกออกเป็น 3 ช่วงระยะเวลา เพื่อให้เข้าใจง่าย และง่ายต่อการตัดสินใจด้วยครับ

Realtor reaching out pen and rental agreement to clients. Real estate consultant sitting at desk in office and offers to read and sign contract document. Readiness to make a deal, rent new dwelling

1. ช่วง Pre-sales
โดยปกติแล้ว ทางผู้พัฒนาหรือทางบริษัท จะหาพื้นที่ที่เหมาะกับความต้องการของลูกค้าเพื่อที่จะขึ้นตึกคอนโด ซึ่งโดยส่วนมากเขาจะไม่สร้างก่อนแล้วค่อยขาย แต่จะเป็นการขายก่อนแล้วค่อยสร้าง ทั้งนี้ก็เพื่อดูความต้องการและความเหมาะสมด้วย ว่าจะปรับแต่งดีไหม จะได้คุ้มเสียไหม หรือจะขึ้นดีไหม (จะว่าไปถ้าไม่ขึ้นก็แอบน่ากลัวนะครับ)

คอนโดในช่วง Pre-sales จะเป็นการขายคอนโดแบบขายกระดาษเปล่า ขายอากาศ ขายอนาคต ขายสิ่งที่ยังไม่มีให้เราเห็น หรือมีให้เราเห็นน้อยมาก ๆ ไม่ว่าจะเป็นแปลนอาคาร ภาพจำลองส่วนต่าง ๆ อย่างมากสุดคือโมเดลจำลองโครงการ ซึ่งอาจจะมีการปรับเปลี่ยนบางสิ่งบางอย่าง นั่นก็คือไม่มีความแน่นอนที่แท้จริง

businessperoson-planning-house-design_180547-4808

ดังนั้นช่วงดังกล่าวจึงเป็นช่วงที่ราคาถูกที่สุด เพราะทางผู้พัฒนาต้องการที่จะดูทิศทางและผลตอบรับ และต้องรับความเสี่ยงสุดๆ หากว่ายอดขายไปไม่ถึงเป้าหมาย แน่นอนว่าผู้จะซื้อตกลงซื้อคอนโดในช่วงนี้ ก็ต้องรับความเสี่ยงแบบสุด ๆ เนื่องด้วยเราแทบนึกไม่ออกเลยว่าเขาจะมีอะไรให้เราบ้าง พื้นกระเบื้องอาจจะไม่ใช่ในแบบที่เสนอขายให้เราก็ได้ แบบอย่างอาจจะผิด หรือหนักสุดคือการที่ไม่ก่อสร้างโครงการนั้นเลย ซึ่งหากเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ เช่น บริษัทมหาชน หรือผู้พัฒนาท้องถิ่นที่มีชื่อเสียงยาวนานและได้รับการยอมรับในวงกว้าง ปัญหาทั้งหมดเหล่านี้ ก็แทบจะหมดไปแบบไม่สร้างความกังวลใจให้เราแล้วครับ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้พัฒนารายใหม่ไม่ดีนะครับ ผู้พัฒนาโครงการทุกราย ต้องเริ่มจากศูนย์ เช่นเดียวกันกับผู้พัฒนารายใหญ่ หรือแม้กระทั่งบริษัทมหาชน ก็เริ่มจากศูนย์เช่นเดียวกัน เจ้าใหญ่ ๆ หรือเงินหนา ๆ ก็มีข่าวความผิดพลาดออกมาให้เราเห็นมากมาย ทั้งนี้ก็จะขึ้นอยู่กับความเชื่อใจของผู้ขาย ที่จะส่งมายังผู้บริโภคแล้วแหละครับ ว่าจะมากน้อยแค่ไหน

2. ช่วง Grand opening
ถ้าเป็นตามปกติแล้ว เมื่อโครงการได้ยอดจองห้องตามจำนวนที่ต้องการ ทางโครงการจะทำการขออนุมัติ การประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment) เพื่อที่จะขึ้นตัวตึก (บางรายมีการขออนุมัติก่อนที่จะมีการขายโครงการในช่วง Pre-sales) โดยในช่วงนี้ จะเริ่มมีสินค้าให้เห็นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโมลเดล จำลองตัวอาคาร ห้องตัวอย่างที่มีความคล้ายกับห้องจริงมากที่สุด ซึ่งบางโครงการก็จำลองห้องตัวอย่างขึ้นมาทั้งชั้น แน่นอนว่าจะเป็นข้อดีทั้งผู้ซื้อและผู้ขายโดนที่ผู้ซื้อจะมองเห็นภาพรวมของห้องที่จะจับจองได้ง่ายขึ้น และผู้ขายก็มีโอกาสในการขายมากขึ้น

african-american-lady-safety-helmet-with-papers-near-building-construction

แน่นอนว่าพอเข้าสู่ช่วงนี้ ราคาก็จะเพิ่มขึ้นจากช่วงแรกและเมื่อการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ได้รับการอนุมัติเราก็สามารถมั่นใจได้ว่าโครงการนี้ได้ไปต่อแน่นอน และที่ตามมาก็คือราคาที่เพิ่มไปอีกขั้นอย่างน้อย 5 – 10% กลับกัน แล้วถ้าหาก EIA ไม่อนุมัติล่ะ ทางโครงการก็จะทำการคืนเงินทั้งหมดให้กับลูกค้าที่ทำการจองห้องทั้งหมด หรืออาจจะมีการดึงเกม เช่น รอเปลี่ยนแบบเพื่อยื่นขอ EIA อีกครั้ง เจรจาให้ผู้ซื้อย้ายเงินไปซื้อโครงการอื่น ๆ ในเครือ หรือแย่ที่สุด ไม่หนี ไม่จ่าย ไม่คืน
ซึ่งในช่วง Grand Opening นี้ ถึงแม้ราคาจะเพิ่มสูง ก็ยังคงมีโปรโมชั่นมาให้เห็นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็น่สวนลด ของแถม โปรโมชั่นต่างๆ โดยการก่อสร้างโดยประมาณของคอนโดนั้น จะอยู่ประมาณไม่เกิน 2.5 ปี โดยในช่วงที่มีการก่อสร้างนี้ ราคาก็จะมีการปรับขึ้นเรื่อย ๆ ตามเปอร์เซ็นของการสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งถ้านับเวลารวมตั้งแต่การเริ่มขาย Pre-sales ก็จะใช้เวลาทั้งสิ้นประมาณ 3.5 ปี

3. ช่วง Move in
เป็นเวลากว่า 3 ปี นับตั้งแต่ Pre-sales (ยกเว้นตึก Low-rise ขนาดเล็ก) ในที่สุดก็ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์พร้อมโอน และให้เข้ามาอยู่อาศัยได้ ราคาในช่วงนี้จะเป็นราคาที่คงที่ (หลังจากที่ได้มีการปรับขึ้นราคามาแล้ว !!) และถ้าหากเป็นพื้นที่ ที่มีความต้องการ และความเจริญเข้ามาในบริเวณนั้น เช่น ห้างสรรพสินค้า ราคาก็จะสูงขึ้นมาก ๆ และอาจจะมีการปรับราคาขึ้นอีกในอนาคต มีห้องตัวอย่าง มีส่วนกลาง รวมไปถึงห้องจริงที่ทำให้ผู้จะซื้อสามารถขึ้นไปชมห้องและวิวจริงได้ แต่สิ่งที่ต้องแลกมาก็จะเป็นราคาที่เพิ่มขึ้นมา กับจำนวนห้อง ตัวเลือกดี ๆ ลดลง ทำให้เราอาจจะพลาดห้องในแบบที่เราต้องการได้ และแน่นอนว่า ราคาในช่วงนี้ก็จะแพงกว่าในช่วง Pre-sales อย่างแน่นอนว่า ราคาในช่วงนี้ก็จะแพงกว่าในช่วง Pre-sales อย่างแน่นอน ถึงแม้ว่าจะมีโปรโมชั่นส่วนลด หรืออะไรก็ตาม

women-taking-keys-from-real-estate-agent_41350-2

สุดท้ายคุณจะซื้อสินค้าที่ราคาถูก หรือ จะยอมจ่ายเพิ่มขึ้น เพื่อความตรงปก ไม่ผิดเพี้ยนจากห้องตัวอย่าง ถ้าหากถามในมุมของผม คอนโดและบ้าน เป็นของชิ้นใหญ่ที่ต้องคิดให้ดี ถ้าผมยังไม่มีประสบการณ์ ยังมองภาพรวม และโครงการที่ไว้วางใจไม่ออก ก็อาจจะเลือกโครงการที่มีห้องตัวอย่างแล้ว หรือ พร้อมเข้าอยู่แล้วก็ได้ แต่ถ้าหากมีประสบการณ์ในวงการนี้มานาน อาจจะซื้อห้อง Pre-sales ที่ตรงสเปคและไว้ใจได้ และมั่นใจได้ว่า ในวันที่ทุกอย่างเสร็จสมบูรณ์ จะไม่ผิดเพี้ยนให้เราต้องมานั่งเฟลกับสิ่งที่เกิดขึ้นก็ได้

โพสที่คุณอาจสนใจ